Валютная ипотека

Наблюдая за падением рубля в течение всего первого квартала текущего года, валютные ипотечники, конечно, пребывали в волнении, а некоторые даже паниковали. Мало того что их ежемесячные платежи существенно выросли, так еще и не понятно, чего ожидать в дальнейшем: ситуация в российской экономике далеко не самая радужная, да и политическая обстановка не располагает к стабильности. Правда, в марте снижение национальной валюты замедлилось и некоторые эксперты заговорили о пике девальвации, но гарантий, естественно, никто не дает.

Валютная ипотека последние новости многие заемщики хотят снизить валютные риски. «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» недавно уже рассказывал, что в этом вопросе может помочь рефинансирование кредита в рубли («Ипотека: что делать с валютным кредитом. Переводим в рубли? Рефинансирование - цена вопроса. Когда оно необходимо и когда лучше не торопиться»).

 

Однако оно не всегда выгодно и не всегда возможно, и в таких случаях остается прибегнуть к другим методам, которые мы и решили рассмотреть в этот раз.

Экономия и новые долги

«Очевидно, что в сегодняшней ситуации заемщик должен стараться оптимизировать свою кредитную нагрузку, - говорит Лев Плецельман, руководитель cлужбы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Если есть возможность погасить часть ипотечного кредита, лучше это сделать, поскольку нет ясности, что будет с валютным курсом даже в ближайшей перспективе, не говоря уже об отдаленном будущем».

Как можно быстрее покончить с валютными рисками позволит досрочное погашение ипотечного кредита. Вопрос только один: где взять на это средства? Хорошо, если вовремя подоспело наследство или можно безболезненно отозвать кругленькую сумму из бизнеса, но обычно у ипотечных заемщиков нет лишних денег. И тут путей всего два – копить на досрочное погашение, до минимума сократив свои расходы, или занимать – у родственников и друзей, а также у банков, влезая в беззалоговые потребительские кредиты.

Эффективность этих мер во многом зависит от суммы задолженности: если она уже небольшая, скажем, до миллиона, то сэкономить и одолжить у близких, скорее всего, получится. Для этого, прежде всего, нужно трезво оценить свои расходы, подумать, от чего можно отказаться, а где можно тратить меньше. Такие статьи расходов обязательно найдутся, тут главное помнить, что копейка рубль бережет, и не гнушаться даже минимальной экономии. Также можно продать имеющееся имущество (например, автомобиль или дорогую технику), отложить запланированные на ближайшее будущее крупные покупки и отказаться от отпуска, ведь в конце концов без новенького телевизора, смартфона и отдыха под пальмой еще никто не умирал.

Если же мер по экономии будет недостаточно или, для того чтобы сэкономить требуемую сумму, придется ждать полгода и больше, а избавить себя от валютных рисков и лишних нервов хочется гораздо раньше, то стоит обратиться за помощью к друзьям и родственникам. «Однако надо понимать, что займы у близких чреваты потерей добрых отношений, и кроме того, деньги могут попросить обратно в любой момент», - отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка.

Дабы не рисковать дружбой, лучше обратиться в банк за потребительским кредитом. Этот путь остается и в том случае, если собственными силами собрать нужную для досрочного погашения сумму не получится. Однако специалисты такой вариант все же не одобряют: «Одно дело, если для закрытия ипотеки есть возможность сэкономить и одолжить у близких, тогда лучше так и поступить. Но мы бы не рекомендовали влезать в потребительский кредит, потому что он значительно дороже ипотечного», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. «За редким исключением ставки по потребительским кредитам выше ипотечных, а срок кредитования меньше, поэтому в результате заемщик получает больший ежемесячный платеж», - добавляет Наталья Коняхина (СМП Банк), и не каждому это будет под силу.

Поэтому, если уж говорить о кредитах, то в большинстве случаев стоит выбирать рефинансирование. «Тем более что в процессе рассмотрения заявки на потребительский кредит банки узнают о наличии текущей ипотеки и могут отказать, если посчитают, что два кредита заемщику оплачивать не под силу», - предупреждает Екатерина Чекризова, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость», ведь кредитные учреждения не будут знать, что новый заем нужен для погашения ипотеки.

Сегодня ставки по беззалоговым потребительским кредитам в среднем составляют 15-16%. Таким образом, если одолжить у банка, к примеру, миллион на два года, то вернуть придется 1,637 - 1,175 млн руб., а ежемесячный платеж составит 48,5 - 49 тыс. руб. Однако банки время от времени проводят всевозможные акции, и в рамках этих предложений можно получить потребительский кредит под более низкий процент, чем в среднем по рынку. В некоторых случаях (но, правда, редко) ставки в рамках акционных предложений могут быть сравнимы с ипотечными (в рублях), и тогда потребительский кредит порой становится выгоднее рефинансирования, тем более что он не требует всевозможных дополнительных расходов: на оценку имущества, страхование, конвертацию, регистрацию договора залога и т.п. В общем, прежде чем брать потребительский кредит, нужно все очень тщательно взвешивать и просчитывать. «Причем не исключено, что в ближайшие месяцы произойдет некоторое смягчение условий кредитования из-за растущей конкуренции между банками. А значит, можно будет рефинансировать ипотеку или оформить потребительский кредит на более выгодных условиях», - отмечает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

Кроме того, сейчас падение рубля приостановилось, и эксперты и официальные лица говорят о его возможном укреплении в дальнейшем, поэтому с досрочным погашением валютной ипотеки, возможно, все-таки стоит повременить, наблюдая за ситуацией и выжидая более выгодного момента для конвертации рублей в доллары или евро, ведь чем сильнее национальная валюта, тем меньше придется экономить и занимать. Курсы же валют меняются волнообразно, и за повышением всегда следует снижение, так что на какое-то время рубль точно укрепится. Вопрос только, на какое и как сильно?

«Но пока паниковать не стоит, не надо куда-то бежать, продавать последнее и уж тем более влезать в новые, пусть и «родственные» долги», - считает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Ситуация еще не критична, и оформлять потребительский кредит стоит только в том случае, если есть очень выгодное предложение и однозначное намерение избавиться от валютного риска (и кстати, в этом случае, ожидая лучшего момента для погашения ипотеки, полученные в долг средства можно положить на депозит, – так получится минимизировать издержки по потребительскому кредиту). А вот оптимизация текущих расходов лишней не будет, ведь благодаря этому можно изыскать средства на частичные досрочные погашения. «А стремиться к ним следует всегда - для снижения общей переплаты по кредиту», - полагает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру».

Частичное досрочное погашение

Валютный риск частичные досрочные погашения тоже уменьшают, пусть и не в полной мере: «С досрочными погашениями снижается ежемесячный платеж, так его можно довести до той планки, которая будет посильна даже при дорогой валюте», - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк). Поэтому если есть возможность платить по ипотеке с опережением графика, отказываться от нее не стоит.

Также имеет смысл пустить на частичное досрочное погашение имеющиеся накопления – те, что планировалось потратить на что-то другое, например, на новый автомобиль, ремонт или отпуск, особенно если текущая ситуация на валютном рынке и в российской экономике и политике очень уж нервирует. Тем более это стоит сделать, если заемщик не доверяет депозитам и накопления лежат дома «под подушкой». Но если средства размещены на вкладе, то их изъятие, скорее всего, приведет к потере процентов: «Поэтому сначала нужно тщательно просчитать и взвесить потери и выгоду от досрочного погашения. И возможно, более целесообразно будет немного повременить с погашением, получив причитающиеся проценты», - говорит Екатерина Чекризова («Релайт-недвижимость»). Тем более сейчас рубль немного укрепляется, и если эта тенденция сохранится, то к моменту окончания вклада можно будет даже выиграть на конвертации (если депозит в национальной валюте). А если рассчитывать на глобальное укрепление рубля, то частичное досрочное погашение стоит отложить на более отдаленный срок.

Сегодня проценты по рублевым вкладам все еще остаются высокими и в некоторых банках достигают 11% годовых, так что депозит может оказаться выгоднее частичного досрочного погашения. Но опять же, тут нужно считать, обращая внимание на то, что досрочное погашение уменьшает не только сумму долга и ежемесячный платеж, но и сумму ежегодной ипотечной страховки, однако сокращает налоговый вычет (так как сумма выплаченных по кредиту процентов будет меньше). «И если есть уверенность в том, что доходность от размещения средств на депозите превысит расходы по ипотечному кредиту с учетом колебания курса рубля, то оптимальным выбором будет продление депозита», - говорит Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК.

Кроме того, прибегая к частичному досрочному погашению, нужно оценивать срок кредита, оставшийся до его закрытия по графику. Как отмечает Дина Орлова (ИА «Банки.ру»), потратить средства на частичное погашение весьма выгодно в начале кредита, так как структура ежемесячных платежей такова, что большую ее часть составляют проценты, а на погашение основного долга идет совсем немного, а вот если ипотека уже перевалила за середину, то частичное досрочное погашение уже не будет столь целесообразным, и тут депозиты могут оказаться более правильным решением (если, конечно, не прогнозировать тотальное падение рубля – как минимум еще на 20-30%).

К тому же стоит осторожно подходить к частичному досрочному погашению, если имеющиеся накопления – это средства на черный день, а у заемщика много обязательств, например, трое детей и пожилые родители. «И тут сложно дать универсальный ответ, ведь решение о том, как поступить с накоплениями не только рациональное, экономически просчитанное, но еще и психологическое, очень личное. Для кого-то важнее погашать кредит из текущих доходов по графику или, возможно, с небольшими досрочными погашениями, но знать, что есть сбережения на черный день, а для кого-то лучше остаться без «запасного кармана», но зато значительно сократить ипотечный долг. Тем более что у каждого из нас свои карьерные перспективы, свои ожидания и свои страхи по поводу будущего, свое соотношение накоплений и долгов», - рассуждает Наталья Коняхина (СМП Банк). «Но все-таки в любом случае, ипотечнику экономически более правильно всегда иметь в качестве «заначки» сумму, равную 3-6 платежам по кредиту, причем в валюте займа», - говорит Дина Орлова (ИА «Банки.ру»). Поэтому чрезвычайно увлекаться частичными досрочными погашениями, бросая все средства на амбразуру, не стоит, даже при обесценивании рубля.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», также советует иметь некий неприкосновенный запас (НЗ): «Если остаток по кредиту свыше 60-70% от суммы кредита, то можно посоветовать занять выжидательную позицию, то есть деньги экономить, конвертировать в валюту, но не направлять сразу на досрочное погашение, а хранить на отдельном счете. Для того чтобы в случае, когда вашего текущего дохода при конвертации в доллары будет не хватать, вы могли добавить из НЗ, дабы не допускать просрочек по кредиту».

Реструктуризация и отсрочка платежа

Ну а если при падении национальной валюты не помогли и «заначки» и платеж по валютной ипотеке уже стал слишком большим, можно реструктурировать кредит либо попросить отсрочки платежей (надеясь на укрепление рубля или более доходную работу). Но только ни в коем разе не стоит нарушать условия кредитного договора и прятаться от банка: «Чтобы избежать разного рода штрафных санкций и неприятных последствий, лучше проинформировать кредитодателя о возникших сложностях», - уверяет Михаил Гольдберг (АИЖК). Банки заинтересованы в возвратности кредита, поэтому всегда идут на уступки – во всяком случае, добросовестным заемщикам.

При реструктуризации ипотеки обычно увеличивается ее срок, это уменьшает ежемесячный платеж, «а с его уменьшением колебания курса рубля не так сильно сказываются на финансовом положении заемщика», - объясняет Роман Строилов (TEKTA GROUP). «Но тут надо понимать, что за счет увеличения срока кредитования совокупная сумма переплаты по кредиту возрастает», - отмечает Сабина Хамитова («Домус финанс»).

При отсрочке же платежей или так называемых «кредитных каникулах» заемщику определяется период, в течение которого он не оплачивает взносы по ипотеке. Обычно этот период составляет от 3 до 6 месяцев, в некоторых случаях, например, при рождении ребенка – до 1-2 лет. «На мой взгляд, «отсрочка платежа» спасением являться не будет, так как в большинстве случаев отсрочка предоставляется только по основному долгу, проценты же заемщик должен платить в обычном режиме, к тому же решение о предоставлении для клиента отсрочки принимается в индивидуальном порядке и всегда остается на усмотрение банка», - предупреждает Марат Абдуллин, Руководитель направления «Ипотечный центр» группы компаний SRG.

Надо сказать, банки не очень охотно идут на отсрочку, предпочитая реструктуризацию займа. «Причина для «каникул» должна быть веской», - соглашается Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». Например, это может быть серьезная болезнь, требующая дорогостоящего лечения, или потеря работы, но, увы, не ослабление рубля. Конечно, все валютные ипотечники могли бы снизить риск, попросив рассрочку в ожидании, что за время «кредитных каникул» национальная валюта окрепнет, но это не реально.

«Банк дает кредит на условиях срочности, платности, возвратности. Когда клиент выбирает валютную программу кредитования, считается, что он четко осознает, в чем ее плюсы и риски, поэтому с ростом курсов валют ничего сверхординарного не происходит. Как ни сурово это звучит, но это обычные валютные риски и они не являются основанием для отсрочки», - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк). Но, впрочем, «кредитные каникулы» не так уж и прекрасны: «Отсрочка по платежам в итоге увеличивает долговую массу, и заемщик по сути вынужден платить «проценты на проценты»», - объясняет Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам БАНКА ИТБ. «За льготный период всегда приходится расплачиваться, ведь в течение этого срока проценты на остаток долга все равно начисляются, но сумма долга не снижается», - добавляет Дина Орлова (ИА «Банки.ру»). Такую переплату сможет покрыть лишь весьма серьезное подорожание рубля, а оно пока все-таки маловероятно.

Однако если заемщик надеется собрать сумму, достаточную для полного погашения ипотеки, и хочет выждать более удачный момент для конвертации рублей в доллары или евро, имеет смысл договориться с банком о реструктуризации кредита и продлении его срока. На это банки идут более охотно, а сократившиеся ежемесячные взносы помогают сэкономить, переплата же процентов по причине скорого досрочного погашения получится совсем незначительной.