Итак, проект выбран и согласован. Красивый фасад, широкие окна, уютные комнаты, резные балконы. Дом под ключ Челябинск выглядит так заманчиво, что хочется скорее в нем поселиться. Остается решить самый главный вопрос — кому доверить строительство. Выбор подрядчика — дело ответственное, подходить к которому нужно без спешки, тщательно взвесив все "за" и "против".
Рынок строительных подрядчиков формируют два неравных сегмента: бригады по найму, или так называемые шабашники, и строительные компании.
Разницу между ними как нельзя лучше иллюстрирует знаменитый афоризм: "Выполняем работу: быстро, качественно, дешево. Выбирайте любые два". Другими словами, чтобы дом был возведен быстро и качественно, придется, скорее всего, выложить "круглую" сумму. И наоборот, построить жилище в кратчайшие сроки и при минимуме затрат невозможно без потери качества. В любом случае, на рынке найдется масса предложений на любой вкус.
РАЗ ШАБАШКА, ДВА ШАБАШКА...
Шабашники специализируются, как правило, на каком-либо одном или смежных видах работ, поэтому для каждого этапа возведения дома придется поочередно нанимать несколько бригад. Есть и "универсалы", которые обещают выполнить любые работы, правда, их качество остается под сомнением. Большинство шабашников — трудовые мигранты из различных областей Украины или других стран. Закончив строительство одного объекта, они переходят на другой или возвращаются домой. И эту особенность нельзя не учитывать. В работе таких мастеров зачастую наблюдается брак, который выявляется не сразу, а по прошествии некоторого времени. Сторонние организации неохотно берутся переделывать огрехи своих горе-коллег. Поэтому важно, чтобы домовладелец всегда мог связаться с бригадиром или прорабом и заставить мастеров ликвидировать допущенные ими недочеты. Если же застройщик имеет дело с мигрантами, предъявлять претензии, скорее всего, будет некому.
Проигрывают наемные рабочие и по уровню кадровой подготовки — в большинстве случаев они не имеют специального образования. Поэтому нет никаких гарантий, что в процессе возведения дома будут соблюдены все строительные нормы и технологии.
Еще одна отличительная черта шабашников — отсутствие опыта применения новых стройматериалов и методов. Обычно они работают по старинке, с традиционными материалами. Но если возводится добротный дом без претензии на оригинальность, наемных рабочих вполне можно задействовать. Однако в этом случае владельцу дома самому придется позаботиться о технике, инструменте и организации строительства, а это, как правило, отнимает достаточно времени и сил.
Главный козырь строительных бригад — низкая цена. Шабашники просят за свои услуги в 2-3 раза дешевле, чем строительные организации. Для некоторых застройщиков это зачастую служит основным критерием при выборе подрядчика. Но нужна ли экономия в ущерб качеству? Тем более что заказчик при этом не получает никаких гарантий со стороны исполнителя. Трудности взаимоотношений с шабашниками ярко демонстрирует такой пример. Владелец частного дома решил сделать на своем участке бассейн, а над ним — баню, чтобы, попарившись, сразу окунуться в бодрящую воду. Строительство бассейна застройщик поручил шабашникам. А для возведения бани нанял мастеров из солидной строительной компании. Когда баня уже была почти достроена, фундамент бассейна дал трещину, а одна из свай, которая подпирала баню и опиралась на кромку бассейна, накренилась. Вызванные специалисты установили, что причина поломки — неправильная заливка фундамента бассейна (стоит заметить, что обустройство бассейна — один из самых сложных видов работ). Шабашники к тому времени уехали в неизвестном направлении. И хозяину ничего не оставалось, как все полностью переделывать силами строительной компании, естественно, дополнительно потратившись на это. Не зря руководители строительных компаний в один голос твердят: "Скупой платит дважды! Для шабашников главное — скорость (и та не всегда присутствует), а не качество. Чтобы выполнить как можно больше заказов, они зачастую делают все на скорую руку, не заботясь о долговечности здания".
Приведенный пример наглядно демонстрирует, что экономия на квалифицированных специалистах оборачивается для домовладельца существенными материальными убытками, которых можно было бы избежать.
СТРОЙКА КАЧЕСТВЕННОГО ИСПОЛНЕНИЯ
Самое главное, что отличает строительную компанию от вольных мастеров, — это работа в соответствии с законодательством Украины, соблюдение Строительных норм и правил и других нормативных документов. А значит, при сдаче дома в эксплуатацию у заказчика не возникнет проблем с государственными комиссиями.
Законопослушным гражданам подрядная организация предложит квалифицированный персонал, современную технику и новые технологии, — все необходимое, чтобы шаг за шагом двигаться к конечной цели — получению заказчиком добротного, тщательно спланированного и обустроенного жилища. Представленные на рынке строительные компании можно классифицировать в зависимости от объема предоставляемых услуг.
Небольшие фирмы имеют узкую направленность, например, внутренняя отделка, устройство коммуникаций. Средние организации осуществляют строительство "под ключ". Под этим понятием подразумевается целый комплекс работ: возведение жилища от фундамента до кровли, а также внутренняя отделка и чистовые работы.
Самый полный перечень услуг предоставляют строительные организации полного цикла. Они выполняют абсолютно все функции, включая разработку индивидуального проекта или адаптацию типового к данному участку, геолого-геодезические работы, привязку дома к участку, собственно строительство объекта, внутренние работы, дизайн интерьера, а также ландшафтное проектирование и обустройство участка. Кроме того, по желанию заказчика они могут взять на себя взаимодействие с государственными органами, начиная с получения разрешения на строительство и заканчивая сдачей дома в эксплуатацию. Сроки возведения дома у строительных компаний всегда будут минимальными за счет собственной техники, инструментов и постоянного контроля.
ИТАК, ВАШ ВЫБОР
Строительную организацию лучше выбирать по рекомендации друзей и знакомых. Но если среди знакомых нет таких, кто недавно построил дом, то можно обратиться к рекламным объявлениям в специализированных журналах или поискать подходящую компанию в Интернете. Отличную возможность найти нужную организацию и пообщаться с ее представителями дают строительные выставки. Можно попросить рекомендации и у компаний, продающих типовые проекты домов.
При выборе подрядчика важно учесть несколько критериев. Прежде всего, он обязательно должен иметь опыт проведения строительных работ. Например, если фирма специализируется на ремонте помещений, то для капитального строительства у нее может не оказаться достаточных навыков и мощностей. Желательно ознакомиться с предыдущими работами потенциальных подрядчиков. Лучше всего съездить на объекты, которые они выполняли, и все увидеть самому. Можно также посмотреть портфолио, правда, на фотографиях бывают не видны мелкие недоработки. Затем нужно выяснить, есть ли у подрядчика мастера необходимых специальностей и вся необходимая техника, как то: бетономешалки, грузовые машины и т.д.
СМЕТНЫЙ ВОПРОС
Смета — документ, который определяет стоимость строительства. Составляется она по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок. Именно смета служит для расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком.
Приблизительную (укрупненную) смету в строительной организации могут составить сразу. С просьбой просчитать, во сколько примерно обойдется строительство, можно обратиться в несколько компаний одновременно, а затем сравнить результаты. Расчеты могут занять 4-5 дней. Именно столько времени требуется менеджерам компании, чтобы связаться с поставщиками и уточнить цены на строительные и отделочные материалы и наличие их на складе.
Данный способ позволяет сделать выводы о расценках на те или иные работы — главное, предварительно уточнить, что именно входит в каждый пункт сметы.
При анализе представленных смет должна оцениваться также полнота составления документа. Если потенциальные подрядчики называют сметой сиротливый список из 10 пунктов, не стоит ждать хорошего результата от их деятельности. Глубокая проработка сметы, в которой учтены все необходимые виды работ, внушает гораздо больше доверия.
Однако, как бы скрупулезно не просчитывалась смета, всегда могут возникнуть дополнительные расходы. Поэтому специалисты рекомендуют рассчитывать смету с запасом.
КОМУ ДОВЕРИТЬ ЗАКУПКУ СТРОЙМАТЕРИАЛОВ?
Строительные материалы застройщик может закупать сам. Однако лучше доверить это профессионалам. В арсенале любой уважающей себя строительной компании имеется наработанная база поставщиков, которые реализуют стройматериалы проверенного качества, по приемлемой цене и, главное — быстро. Последнее крайне важно, так как за хорошими материалами выстраиваются очереди. Доверив заботу о стройматериалах подрядчику, заказчик может быть уверен: необходимые материалы будут закуплены и доставлены своевременно, а значит, не будет простоев, и строительство будет завершено в срок.
ОДИН ЗА ВСЕХ
При решении такой масштабной задачи, как возведение дома, важно распределить степень ответственности. Генеральный подрядчик — организация, которая стоит на вершине управления строительством. Он отвечает за выполнение всего комплекса работ по сооружению данного объекта и его своевременную сдачу в эксплуатацию. Заказчик заключает договор с генподрядчиком и к нему предъявляет претензии в случае обнаружения каких-либо недоработок.
Генеральный подрядчик может исполнить все своими силами или, если в его структуре нет нужных специалистов, привлечь субподрядчиков, например, по водо- и теплоснабжению, заключая с ними договоры субподряда. При этом ответственность за работы, выполненные субподрядными организациями, также несет генеральный подрядчик. Разумеется, привлечение специалистов со стороны всегда согласовывается с заказчиком.
ОФОРМЛЯЕМ ОТНОШЕНИЯ
Договор — неотъемлемая составляющая взаимоотношений заказчика и подрядчика. К составлению этого документа следует подходить со всей ответственностью, поскольку именно он является для застройщика гарантией на случай возникновения спорных вопросов. Для подрядчика договор важен потому, что призван обезопасить строительную организацию от мошенничества со стороны недобросовестных заказчиков, а также в случае, если заказчик вдруг станет финансово несостоятельным. Как правило, в каждой компании существует типовой договор, в котором прописаны общие моменты. На его основе составляется договор с каждым отдельным заказчиком, с учетом особенностей строительства конкретного объекта. Договорная документация состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, являющихся его неотъемлемой частью. Приложения обычно включают различные графики и расчеты: передачи проектной и технической документации, оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства.
Наиболее значимыми приложениями являются смета и календарный план. Последний гарантирует своевременное получение заказчиком результата работ на каждом этапе. Составляет календарный план строительная организация, разумеется, с учетом пожеланий клиента. Заказчик может указать, будет он вносить оплату поэтапно или полностью, и в какой срок он хотел бы получить объект. Перед оформлением договора каждая из сторон вправе потребовать от другой стороны подтверждение на правомерность его заключения. Например, подписанный договор не будет иметь силы, если строительная компания не имела на это право (не была зарегистрирована в установленном порядке, не получила лицензию).
КОНТРОЛЬ, ЕЩЕ КОНТРОЛЬ
К сожалению, от хищений на стройках не застрахован никто, однако даже некомпетентный в вопросах строительства человек может и должен предотвращать их. Для этого объект должен регулярно посещать представитель заказчика, который будет наблюдать за ходом работ и осуществлять их поэтапную приемку. Необходимо отслеживать, действительно ли используются материалы, заложенные в смету, в каком количестве и везде ли они применяются. Все скрытые работы должны быть освидетельствованы соответствующими актами. Не менее действенный способ — привлечь организацию, которая осуществляет технический надзор за строительством и отстаивает интересы заказчика.
